（原标题：李宇嘉：新政密集落地突显楼市分类调控新的逻辑）在以北京认房又认贷为代表的严苛措施之下，多个城市经常出现调控加码、调控范围不断扩大的趋势。据中新网统计资料，2月28日以来仅有3周时间，22个城市（县）实施了新一轮调控措施。事实上，国家统计局3月18日公布的2月份70城房价数据表明，在热点城市新房市场稳定的同时，二手房市场却经常出现量价齐升。比如2月份，京穗二手房价格领涨全国，价格指数环比分别下跌1.3%和2.7%。
那么，此轮调控的逻辑是什么？又折射出哪些政策变化？对比22个城市公布的措施，有几个新的现象：一是调控不仅覆盖面积热点城市，也覆盖面积热点城市周边三四线城市（县）；二是有针对性地压制投资抹黑，如北京容许企业购房再行交易时间，广州容许单身购房，南昌规定未成年人不得在市区卖住宅；三是热点城市增强出租汽车或限贷，应付二手房价格较慢下跌；四是放宽非户籍购房、启动二手房出租汽车，一方面表明外地人投资购房或回乡置业较慢回落，另一方面预售管制下，市场需求涌进二手房市场。一线城市中京穗楼市显著浮现，二手房价格领涨全国，成交量比起2月大幅度下跌40%。这意味著在新房预售管制下，大量市场需求涌进二手房市场。2016年10月，京穗皆公布调控措施，企图以认房不认贷反对提高型市场需求。
但当市场经常出现转好预期，认房不认贷就有可能异化为特杠杆购房，甚至助长以再婚取得更加高杠杆。因此，京穗重返认房又认贷实属在情理之中。对于二线热点城市来说，本轮调控仅次于特点就是出租汽车范围不断扩大到郊区县，通过社保、纳税来容许非户籍人口购房。
2016年，二线热点楼市回落幅度仅次于。强劲二线升级调控，既有库存周期较低（6个月左右）的供给末端方面的影响，也有主城区房价上涨后，利用轨道交通伸延至城市外围，业主和投资市场需求外溢的影响。而很弱二线楼市回落，一方面是因为去库存政策实行2年多，这些城市待售库存周期广泛降到12个月左右的安全区，供需两端开始均衡；另一方面，2015年以来，一线城市和强劲二线房价上台阶，刚性市场需求不得不涌进其他城市。
此外，前进去库存和信贷扶植合理市场需求的框架下，楼市热点呈现出板块轮动特征，即从一线到坐落于都市圈内的强劲二线，再行到更加边缘的弱二线和更加近的三四线城市。因此，很弱二线本轮量价声浪归属于补涨或填平洼地。国家统计局数据表明，今年前两个月，三四线城市集中于的中部和西部，商品房销售面积分别快速增长33.0%和33.0%，增长速度分别提升4.6和20.6个百分点。
三四线城市（县）从去库存反败为胜为回落，这显然远超过业内预料。如同很弱二线，三四线声浪也是板块轮动的结果。目前，三四线转好主要集中于在环北京、的环上海或高铁沿线，本轮调控也集中于在这些区域。
三四线楼市转好，主要不受核心城市出租汽车和高房价阻塞影响，投资和刚性市场需求不相上下，也不可忽视轨道交通和高铁打造出1小时都市圈的推展。近期笔者调研，都市圈三四线楼市皆旗号1小时生活圈的概念，新盘营销对象主要是来自核心城市的购房者。核心城市房价再度上台阶，倒逼各类市场需求改向房价仅有为核心城市1/3左右的外围三四线城市。另外，高铁和轨道交通密集布局和投放运营后，武汉、长沙、合肥、南昌等二线城市楼市半径拓展，周边三四线城市（如宜昌、岳阳、马鞍山、赣州等）近期成交量几近缩减到快速增长。
22个城市（县）启动调控，政策效率很高，表明地方主体责任落地。未来非常宽的一段时期内，分类调控都是楼市主题，即该掌控的要掌控寄居，该反对的要反对，这是楼市保持高位均衡，协商三期变换背景下的快速增长和转型、也是大位快速增长和以防风险的唯一自由选择，堪称重返住房居住于属性的政策拒绝。2015年以来，楼市疯狂以后进化为资产泡沫风险，问题不几乎在楼市本身，也与监管体制并未理顺（如地方主体责任实施不欠佳、分类调控落地效果很差），资金管理制度和杠杆政策没获得严格执行等因素有关。
如今，监管思路开始统一，差别化的住房信贷和出租汽车政策也已构成。为避免楼市去库存政策、信贷反对合理市场需求的政策无谓外溢，异化为过度特杠杆和投资抹黑，但凡哪个城市冒头，必需要以启动或增强出租汽车限贷为手段，将投资资金推开在外面。只有在掌控寄居热点楼市以后，通过与众不同城镇化、基础设施互联互通、公共服务均等化，前进去库存，反对合理市场需求，才能维持楼市身体健康可持续发展。
本文来源：南宫28-www.beijingfdc.cn
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